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以房屋买卖合同形式为借款提供担保是否有效

以房屋买卖合同形式为借款提供担保是否有效

在日常生活中,民间借贷的形式多样且复杂,常常令人理不清头绪。当事人往往通过签订多份协议的方式来保障债权的顺利实现。那么,双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》的行为,有没有违反法律、行政法规的强制性规定呢?在《借款协议》中约定“以房抵债”又是否会因违反法律“禁止流押”的规定而导致约定无效呢?

下面让我们看一则公报案例:

2007年1月25日,朱某与A公司签订十四份《商品房买卖合同》,约定朱某以每平方米4600元价格向A购买xx小区14套商铺,并在同日办理了十四份《商品房买卖合同》的销售备案登记手续。A公司于次日向朱某出具两张总额为10354554元的销售不动产发票。2007年1月26日,朱某与A公司签订一份《借款协议》,约定A公司向朱某借款1100万元,借款期限自借款到账之日起三个月;A公司自愿将上述中14套商铺以每平方米4600元的价格抵押给朱某,抵押的方式为和朱某签订商品房买卖合同,并办理备案手续,开具发票;借款到期,A公司一次性还清借款,朱某将抵押手续(合同、发票、收据)退回A公司,如到期不能偿还,A公司将以抵押物抵顶借款,双方互不支付对方任何款项等。同日,A公司向朱某出具1100万元收据。

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直至还款期限届满,A公司都未能还款。故朱某诉至法院请求确认其与A公司签订的十四份《商品房买卖合同》有效,判令A公司履行商品房买卖合同。

该案经过一审、二审、再审,最终最高人民法院支持了原告的诉讼请求并给出了详细的裁判理由:

1. 双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》,并约定如借款到期,偿还借款,《商品房买卖合同》不再履行;若借款到期,不能偿还借款,则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下.应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。

根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定:“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”案涉十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并已生效的合同。

本案双方当事人实际上就同一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系。从本案十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》约定的内容看,案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》属并立又有联系的两个合同。案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》之间的联系表现在以下两个方面:其一是案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》涉及的款项为同一笔款项;其二是《借款协议》约定以签订商品房买卖合同的方式为《借款协议》所借款项提供担保,即双方当事人实际是用之前签订的十四份《商品房买卖合同》为之后签订的《借款协议》提供担保。同时《借款协议》为案涉《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件,即借款到期,A公司还清借款,案涉《商品房买卖合同》不再履行;借款到期,A公司不能偿还借款,则履行案涉《商品房买卖合同》。

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2.借款到期,借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权,不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。

《中华人民共和国担保法》第四十条规定:“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。”《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定:“抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”这是法律上禁止流押的规定。禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益,以免造成对抵押人实质上的不公平。

本案《借款协议》中“如到期不能偿还,或已无力偿还,乙方(A公司)将用以上抵押物来抵顶借款,双方互不再支付对方任何款项”的约定,并非法律上禁止的流押条款。

首先,《借款协议》上述条款并非约定A公司到期不能偿还借款,《借款协议》所称抵押物所有权转移为朱某所有。在A公司到期未偿还借款时,朱某并不能直接按上述约定取得《借款协议》所称的“抵押物”所有权。朱某要想取得《借款协议》所称的“抵押物”即十四套商铺所有权,只能通过履行案涉十四份《商品房买卖合同》实现。正基于此,朱某在本案一审提出的诉讼请求也是确认十四份《商品房买卖合同》有效,判令A公司履行商品房买卖合同。

其次,案涉十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同,双方当事人在《借款协议》中约定以签订商品房买卖合同的形式为《借款协议》提供担保,并为此在《借款协议》中为案涉十四份《商品房买卖合同》附设了解除条件,该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。

实际上,双方当事人对于是履行十四份《商品房买卖合同》,还是履行《借款协议》具有选择性,即商品房买卖合同的解除条件成就,就履行《借款协议》;商品房买卖合同的解除条件未成就,就履行十四份《商品房买卖合同》。无论是履行十四份《商品房买卖合同》,还是履行《借款协议》,均符合双方当事人的意思表示,且从合同的选择履行的角度看,A公司更具主动性。

A公司如果认为履行十四份《商品房买卖合同》对其不公平,损害了其利益,其完全可以依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(二)项的规定,请求人民法院撤销案涉十四份《商品房买卖合同》,但A公司在法定的除斥期间内并未行使合同撤销权,而是拒绝履行生效合同,其主张不符合诚信原则,不应得到支持。

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因此,《借款协议》上述关于到期不能偿还,或已无力偿还,A公司抵押物来抵顶借款的约定,不符合《中华人民共和国担保法》第四十条和《中华人民共和国物权法》第一百八十六条禁止流押的规定。

综上,案涉十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同。《借款协议》约定的商品房买卖合同的解除条件未成就,故应当继续履行案涉十四份《商品房买卖合同》。

由上述案例我们可以看出,双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》的行为在合同、协议均依法成立并已生效的情况下,并不违反法律、行政法规的强制性规定;若借款到期,借款人不能按期偿还借款,对方当事人有权要求履行《商品房买卖合同》来取得房屋所有权。

审批人:郑昌荣


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