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疫情防控期间,可以减免租金吗? 文章内容
万达集团调整租金的确切消息:疫情发生期间,从1月24至2月25日,万达旗下全国323个已开业万达广场,租金物业费全免!在短短的几天里,以万达、保利地产、金铂商业、星河商置为代表的一批良心购物中心率先提出免租或者降低一半租金:亦有近百家开发商旗下购物中心宣布减免租金,与品牌商家共担损失、共度难关。 那么问题来了,疫情当前,有些企业无法开工、员工无法正常返工,或无法进入租住小区,房东或业主是否应当减免租金,或免责解除房屋租赁合同?减租的依据何在?减租适用于何种情况下呢?
首先我们要明确的是在疫情期间减免租金的,并不是国家出台的政策,而是各省、直辖市和自治区依据当地具体情况出台的地方政策,鼓励出租人减免经营者的租金。疫情发生具有不可预见性,新型冠状病毒感染肺炎疫情,截止目前,仍没有有效的方法阻止其传播,也未有确切有效的治疗方法,所以至少在目前,它可以称之为一种突发性的异常事件、是人类无法预见、不可避免、不能克服的客观存在,相应的,其法律性质应属不可抗力事件。 疫情期间,承租人希望减免租金的法律依据 (一)不可抗力 《合同法》第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。 《合同法》第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。 不可抗力,指不能预见、不能避免,且不能克服的客观情况。主要由两部分构成,一是由自然原因引起的自然现象,比如火灾、旱灾、地震、雪崩等;二是由社会原因引起的社会现象,比如战争、罢工、政府干预、市场行情等。 (二)情势变更 根据《关于适用<中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条的规定,情势更原则即合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因此,情势变更的法律后果是基于公平原则变更或解除合同。 (三)疫情对租赁合同的影响需遵循“一事一议"规则 《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(现已失效)中明确指出,由于”非典” 疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。因政府及有关部]为防治”非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于”非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第-百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。 房屋租赁合同签订后出租人已经交付房屋,其履行了房屋交付义务,因此,作为承租人的合同义务是支付租金,而当今处于支付手段多样化的信息时代,转账方式极为便利,疫情不足以构成承租人不缴纳租金的合法事由。承租人仅以“疫情发生”作为无法履行合同义务的事由,显然不能成立。因此,出租人或承租人如果以此作为免责事由,应当说明自己合同不继续履行系受政策或措施的作用所致。在清楚真正的触发免责事由的原因后,对于上述问题的解答就清晰了。 不同类型的租赁合同减免处理规则 一.个人或家庭居住承租房屋时: 承租人因疫情被隔离或被行政机关严格管制无法回到承租房屋的,如要求继续履行双方租赁合同的,可以向出租人协商,按照公平原则,减免承租人部分租金,确定从疫情开始至今已发生的租金,并对可预计期间内的租金标准及租金支付时间进行协商;如承租人要求解除合同的,应及时向出租人发出解除通知,并将解除事由的依据向出租人说明并提供相应佐证。出租人对于承租人存在上述情状的,不得要求承租人支付违约金。 二.经营性房屋承租时: 经营性房屋包含企业办公场所,餐饮娱乐、休闲消费场所,工厂车间等。因该类房屋承租人投入大量装修、改建等费用,且租赁周期较长,对该类租赁合同的解除应持谨慎态度。对于承租房屋因疫情导致严格管控无法正常使用的,承租人有权要求减免严格管控期间的部分租金;因政府的行政命令导致承租人无法正常开工,承租人亦可要求减免部分租金。此外,如承租房屋因疫情导致严格管控无法正常使用的,承租人或出租人提出解除租赁合同的,双方可依据房屋租赁期间、剩余租期等情况对于房屋装修改建等损失,适用公平原则分配责任。 但是,对于因疫情发生前就已存在承租人欠交租金等情况,或疫情发生后才签订的房屋租赁合同,不适用有关本次疫情的免责事由。 在不违反法律、行政法规强制性规定的前提下,租赁合同的履行、变更、终止或解除均应尊重当事人之间的意思,因此,对于承租人而言,受疫情及政府行政措施等的影响导致租赁合同暂时无法履行时,应当积极与出租人协商、沟通,请求减免疫情期间的租金或者以其他方式予以适当补偿。对于出租人而言,因疫情因素的客观存在,如确实影响到承租人的正常居住、办公、生产经营等活动,除正常的商业风险外,若合同只能体现一方利益,那么对另一方是不公平的,此时本着公平及诚信原则,出租人也应当主动承担部分租金减免义务,双方可以通过签订补充协议或备忘录等形式加以确定。 根据《合同法》第一百一十八条的规定,当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。若因疫情影响承租人的合同目的确实已无法实现的,承租人有权要求解除合同,并免除违约责任承担;合同解除后的房租结算可参照上条处理,但对于承租人的其他损失,比如受疫情影响期间的经营损失、租赁期间未用尽的装修损失等,出租人一般无需分担。 各地减租免租政策出台 目前,已有部分地方政府推出箭镞免租正常,支持中小企业挺过难关。 苏州市人民政府 发文《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的十条政策意见》 北京市人民政府 发文《关于进一步支持打好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控阻击战若干措施》 青岛市政府 发布十八条硬核政策,引导降低小微企业房租成本 珠海市横琴镇人民政府 发布《关于给予租户适度减免租金众志成城共抗疫情的倡议书》 中国饭店协会文旅(民俗)专业委员会 倡议,围绕2月1日-7月1日为期5个月艰难的经营恢复期协商减免或半额减免租金 所以,总的来说,能否以不可抗力为由,减免租金或免除租金,还需具体问题具体分析。 作者:王国梅 专业/至诚/高效/优质 格物求真 君方致正
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