夫妻一方擅自将夫妻共有房产赠与他人的合同无效

根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条之规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与人是将自己的财产无偿给予受赠人，但对他人财产并无处分权，故监护人不能将被监护人的财产赠送给他人，如父亲不能将未成年子女的财产赠送给他人等。

那么因无权处分行为产生的赠与合同是否有效呢？根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，因无权处分行为产生的合同，在权利人未追认或者无权处分人订立合同后未取得处分权时，合同无效。因此，因无权处分行为产生的赠与合同属于效力待定合同，只有当权利人追认或处分人取得处分权时，该合同才有效。

下面笔者将结合相关案例具体分析因无权处分行为产生的赠与合同的效力问题。

案情简介：甲、乙系夫妻关系，双方在夫妻关系存续期间购买了一套房产，登记在乙一人名下。后乙在甲不知情的情况下与自己的兄弟签订赠与合同，将该套房产赠与给其兄弟，并办理了过户登记手续，将房屋变更登记在其兄弟名下。甲知道此事后诉至法院，要求确认乙与其兄弟之间的赠与合同无效。

法律分析：

一、案涉房产虽登记在夫妻一方名下，但为夫妻共同财产，甲、乙对该房产为共同共有。

认定房屋是否属于夫妻共同财产，并不是以房产证上记载的是双方姓名还是一方姓名为标准。婚后只要是用夫妻共同财产购买的房产，不论是登记在双方的名下还是丈夫或者妻子一方的名下，都属于夫妻双方的共同财产。

甲、乙系夫妻关系，双方于夫妻关系存续期间购买的房产虽然登记在乙一人名下，仍应当认定为甲、乙双方的夫妻共同财产。

二、乙处分案涉房产应当经甲同意，案涉处分行为系无权处分。

《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”

本案诉争房产系甲、乙夫妻共同财产，乙处分该财产，应当经甲同意。因此，现乙在甲不知情的情况下，擅自处分夫妻共同财产，并将该房产赠与给第三人，其行为系无权处分。

三、乙无权将案涉房产以自己的名义赠送给第三人，在甲未进行追认也未取得房产处分权的情况下，赠与合同无效。

《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”

乙处分该房产后，甲作为诉争房产的共同共有人，诉至法院要求确认乙与第三人之间的赠与合同无效，故应当认定乙在签订赠与合同后，既未取得甲的追认亦未取得该共有房产的处分权。

本案诉争房产虽已变更登记至第三人名下，但因乙与第三人系兄弟关系，第三人应当知晓该房产系甲、乙共同所有，该房产又系乙赠与给第三人，故第三人亦不能善意取得该套房产（赠与合同为无偿合同，受赠人不负担相应对价，不适用善意取得制度）。因此，乙与第三人签订的赠与合同无效。

法律建议：

1、为了防止一方私自转让房产，可以采取夫妻双方联名购房的方式，将夫妻双方均登记为产权人；

2、登记在夫妻一方名下的夫妻共有房屋，夫妻有权向房屋主管部门要求将一方名称变更为另一方或双方，即对房屋权属情况进行变更登记。

如此可有效地避免一方擅自以较低的价格转让或者赠与房产，有助于加强夫妻双方对共有房产的控制力度。  

（本文作者：北京市君致（济南）律师事务所 郑昌荣 联系电话：13793132337，未经作者允许禁止转载）