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君致说法 | 开发商通知收房,那些你不知道的事情!

时间:2020-11-16     作者:苗登彪【原创】   阅读

买一套称心如意的房子,是每一个在大城市打拼的年轻人梦寐以求的事情。好多人觉得看得见、摸得着的现房才是称心如意的房子,更多的囊中羞涩的年轻人选择的却只能是价格相对便宜的期房。近年来,由于互联网的快速发展,互联网教会了购买期房的年轻人基本的购房小常识,比如购房时要看《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售预售许可证》等“五证”,这是否就能避免入坑呢?房子建好,开发商通知收房,满心欢喜的年轻人兴高采烈去收房,互联网上那些收房策略真的管用吗?让北京君致(济南)律师事务所的苗登彪律师来告诉你关于收房的那些你不知道的事情。

未取得房地产开发项目竣工综合验收备案手续的商品房不符合交付条件,购房者可以拒绝收房。

案例释法:

2013年10月16日,原告刘某与被告山东某公司签订了一份《商品房买卖合同》,合同约定刘某购买山东某公司建设的房屋,合同第十二条“交付期限”约定:“出卖人应当在2015年7月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》,《商品房买卖合同》第十三条约定了逾期交房违约金。此后,刘某按照约定向山东某公司交付了全部购房款,刘某于2015年7月10日接收案涉房屋。

山东某公司于2015年3月10日通过了工程竣工四方验收,并于2016年9月30日取得房地产开发项目分期峻工综合验收备案证明。

刘某向人民法院起诉要求山东某公司支付逾期交房违约金,人民法院认为刘某在明知涉案房屋尚未符合约定交付条件的情况下,2015年7月10日刘某自愿选择接受房屋,视为其以该行为变更了购房合同约定的交房条件,并以此驳回了刘某的诉讼请求。

对案例的结果暂不做评论,单从商品房交付条件从看,商品房的交付条件之一是经过开发项目综合验收合格,并形成综合验收合格的确认文件,即取得房地产开发项目竣工综合验收备案手续。

《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条等法律、行政法规均规定了房地产开发项目竣工经验收合格,方可交付使用。

《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定,开发项目竣工后,开发企业必须进行项目综合验收,分期开发的项目,开发企业可以进行分期验收,开发项目经验收合格后,方可交付使用;经验收不合格的,开发企业不得交付,购买者和管理者有权拒绝接受使用。开发企业应当自综合验收合格之日起十五日内,将开发项目综合验收报告报开发主管部门备案。开发主管部门发现开发企业在综合验收过程中有违反城市规划、住宅产业化技术规定和基础设施、公用设施配套建设要求及开发合同约定行为的,应当责令改正,重新组织综合验收。

根据上述法律、行政法规、山东省地方性法规的规定,在山东省的房地产开发项目经综合验收合格后,方可交付使用,经验收不合格的,开发企业不得交付。因此,房屋交付的法定条件之一是经过开发项目综合验收合格,并形成综合验收合格的确认文件,具有综合验收合格的确认文件是现行法律、行政法规以及山东地方性法规中对房屋交付使用的强制性规定。

山东省住建厅会同省自然资源厅等有关部门亦研究制定了《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》,重申了房地产开发项目竣工综合验收合格并取得备案手续后,方可交付使用。

回到上述案例,人民法院的审判观点认为购房者以自愿选择接受房屋的行为变更了购房合同约定的交房条件,并进一步认为房屋符合交付条件。君致律师对该审判观点持否定意见,苗登彪律师认为,房屋的建筑质量安全与否直接关系到社会公众安危,属于社会公共利益的范畴,而竣工综合验收合格是目前国家对于建筑质量安全设置的唯一评价标准,必须严格执行,未经综合验收合格不得交付使用,通过明确预售商品房的交付节点,要求开发商所交付房屋具有完全的使用功能,才能有力保障购房者的合法权益。

为此,苗登彪律师特别提示购房者

开发商通知收房,购房者有权利要求开发商出示商品房取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明的材料,如开发商未取得房地产开发项目竣工综合验收备案手续,购房者可以拒绝收房,可以拒绝在房屋接收单等收房资料中签字,并拒绝接收房屋钥匙。

另外,苗登彪律师特别提示山东地区的开发商

严格按照《山东省城市房地产开发经营管理条例》及《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》规定将符合房地产开发项目竣工综合验收合格并取得备案手续的商品房交付给购房者。

根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》第五十五条规定,开发项目未经综合验收或者经验收不合格即交付使用的,由开发主管部门责令其限期改正,并可处以开发项目投资额百分之一以上百分之五以下的罚款。为避免罚款,未经综合验收合格的商品房,不向购房者交付。


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苗登彪律师,自法学院毕业后一直从事司法和法律服务工作,具有较深的法学理论水平和丰富的法律工作经验和技巧,善于处理各种法律关系复杂的法律纠纷,能够熟练驾驭大型的诉讼及非诉讼案件。

执业以来,苗登彪律师办理了数百起民商事诉讼、仲裁案件以及刑事案件,办理的案件标的额达数亿元,苗登彪律师尤其擅长解决重大疑难复杂法律问题。另外,苗登彪律师还成功主办过数十起重大非诉讼项目。

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